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Proyecciones turísticas, entrevistas con los principales actores, por Inmobiliare

pro_tur
La familiar palabra TURISMO es sin duda ha sido siempre un driver clave para el desarrollo en los países latinoamericanos, pues la inversión que se genera de esta rama sigue significando una importante derrama económica para cualquier región; no obstante ello, desde 2008 y hasta el año pasado, el sector turístico sufrió un importante revés producto de un sinnúmero de circunstancias tanto económicas como sociales, por lo que 2013 ha representado, dichosamente, la luz al final del túnel. El desarrollo de nuevos proyectos y la reconversión de los actuales tanto en el vacacional como en el de negocios -gracias al capital que las FIBRAS han inyectado al sector- son ahora un activo estratégico para el desarrollo inmobiliario en región.
México se encuentra actualmente en el primer lugar en captación de turismo, seguido por Argentina, Brasil, República Dominicana y Puerto Rico. En este despunte, el turismo de negocios ha jugado un papel preponderante en el sector, principalmente en las capitales urbanas, captando una inversión sin precedentes.
Ante este fenómeno de crecimiento, INMOBILIARE y CUSHMAN & WAKEFIELD nos hemos dado a la tarea de entrevistar y proyectar la reflexión de los principales actores del sector turístico, con la intención de acercarles el pulso del mismo, tanto como su proyección a corto y mediano plazo.
C&W HOSPITALITY
C&W Hospitality, a través de su consultoría ha estructurado proyectos de inversión con marcas hoteleras nacionales e internacionales en todas las zonas turísticas del país, con proyectos Resort en Cancún, Riviera Maya, Los Cabos, Puerto vallarta y Riviera Nayarita, entre otros, así como Business Class en destinos como la Ciudad de México, Querétaro, Puebla, Mérida, San Luis Potosí, irapuato, Ciudad del Carmen, Laredo y Chihuahua, por mencionar algunos.
C&W Hospitality ha negociado el último año alrededor de 30% más ofertas en transacciones respecto al 2012, y desarrollado 13 proyectos de inversión sustentados, con un principal enfoque de inversión en inmuebles existentes operando tanto para el segmento de Resorts como Business Class. Además, se han reactivado proyectos anteriormente detenidos, observándose un regreso -de manera seleccionada- de la inversión para desarrollo en ambas líneas de negocio.
ricardo_zorrilla
¿CÓMO SE ENCUENTRA EL MERCADO HOTELERO ACTUALMENTE, Y CÓMO VES EL SECTOR A MEDIANO PLAZO?
Se encuentra en un momento importante ya que se ha recuperado la confianza en el sector para invertir. Es un momento donde nuevas marcas están buscando entrar al país, el sector Business Class está creciendo de manera muy acelerada y hay un aumento constante en la ocupación en las plazas importantes tanto en turismo de negocios como de esparcimiento. El sector crecerá constantemente en los próximos años, pues se espera una fuerta inversión en el mercado de negocios y una diversificación importante en el mercado de sol y playa.
¿HA CAMBIADO LA PERSPECTIVA DESDE QUE ENTRARON LAS FIBRAS? ¿CÓMO IMPACTAN ÉSTAS Y QUÉ ESTÁN GENERANDO EN EL SECTOR?
Se ha generado un apetito de inversión mucho mayor al de años pasados en el mercado de negocios. Existe ya una sobre oferta de capital que estará demandando compra de inmuebles con bandera, también para conversión, lo cual fortalecerá las marcas. Paulatinamente aumentarán los hoteles con marca, provocando efectos sobre los hoteles de operación privada y familiar. Esta situación estará atendiendo el tránsito de un amplio mercado existente que sólo fue atendido en el pasado por contadas banderas y marcas hoteleras.
¿CUÁL ES LA TENDENCIA EN EL SECTOR?
Hay una tendencia de inversión específica en hoteles de negocios, pero también las inversiones que ya se han convenido en producto Resort son muy importantes para México. Básicamente hay una evidencia de que el sector hotelero ya está en camino a su recuperación, contando con el regreso de la inversión.
¿SE HA RECUPERADO COMPLETAMENTE EL MERCADO O SE ENCUENTRA EN EL PROCESO DE HACERLO?
Se encuentra en el proceso, sin embargo ya se encuentra en un estado de mayor recuperación desde la crisis debido, entre otras cosas, al mejoramiento de la imagen del país hacia el extranjero y a las bases económicas atractivas para la inversión extranjera. A ello se une el hecho del interés manifiesto de nuevas marcas hoteleras por entrar a México.
Se suman a esta recuperación los objetivos de crecimiento de las marcas hoteleras nacionales e internacionales en el país; de la misma forma, está habiendo y habrá crecimiento en inversión de activos que tendrán FIBRAS y la inversión directa en el sector a través de mega proyectos Resort.
En cuanto a la ocupación ha habido un crecimiento mayor con respecto a los años anteriores, dada la recuperación en destinos como Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit y Riviera Maya -este último con el mayor crecimiento. En las ciudades del Bajío, Puebla o Ciudad del Carmen, por mencionar algunos ejemplos, hay una mayor demanda de habitaciones debido a la importante inversión tanto nacional como extranjera en el sector industrial.
alfredo_reynoso
¿CÓMO SE ENCUENTRA EL MERCADO HOTELERO ACTUALMENTE, Y CÓMO VES EL SECTOR A MEDIANO PLAZO?
El desempeño de los hoteles en México ha venido mejorando tras algunos años complicados para la industria. Durante el 1er semestre de 2013 se ha visto una mejora en la ocupación hotelera del país, y parece que esta tendencia se mantendrá en el sector a mediano plazo. Esta mejoría en el desempeño, sin duda, fortalece el creciente interés por inversiones en el sector.
¿HA CAMBIADO LA PERSPECTIVA DESDE QUE ENTRARON LAS FIBRAS? ¿CÓMO IMPACTAN ÉSTAS Y QUÉ ESTÁN GENERANDO EN EL SECTOR?
La llegada de las primeras Fibras enfocadas al sector hotelero (Fibra Hotel y Fibra Inn), ha revolucionado el mercadeo de hoteles en México. Se ha activado la compra y venta de hoteles, y por tanto, está creciendo el apetito de inversiones en el sector. Anteriormente teníamos un mercado un tanto estático, con relativamente pocas transacciones, y gracias a estos nuevos instrumentos estamos viendo grandes operaciones que involucran portafolios de propiedades, y el surgimiento de una nueva dinámica en la industria.
¿CUÁLES SON LAS MARCAS QUE MANEJA LA EMPRESA QUE DIRIGES Y CÓMO ESTÁ CONFORMADO EL MERCADO ACTUAL DE LA MISMA?
Grupo Presidente es una compañía operadora de hoteles y restaurantes 100% mexicana, enfocada en ofrecer a los inversionistas (dueños de hoteles y/o inmuebles), la mejor rentabilidad posible, mediante una operación profesional, eficiente y transparente, brindando siempre una gran experiencia y servicio a todos sus huéspedes.
Actualmente estamos creciendo con nuevas propiedades, destinos y marcas. Somos conocidos principalmente por operar hoteles de marca Presidente Intercontinental, que forman parte de InterContiental Hotels Group, la cadena hotelera más grande del mundo, así como por operar restaurantes de clase mundial, como son: The Palm, Au Pied de Cochon, Alfredo di Roma, entre otros.
¿CUÁL ES LA TENDENCIA EN EL SECTOR?
En términos de operaciones, las Fibras han mostrado interés por hoteles urbanos, generando un gran número de transacciones en el último año, y la tendencia parece continuar en ese tipo de propiedades, mismas que muestran un comportamiento más estable.
En las playas, las operaciones no han estado relacionadas con Fibras, y aunque ha habido un mucho menor volumen de operaciones, han sido transacciones de gran valor económico; lo anterior principalmente por las características inherentes a este tipo de propiedades (resorts).
¿SE HA RECUPERADO COMPLETAMENTE EL MERCADO O SE ENCUENTRA EN EL PROCESO DE HACERLO?
Yo diría que el mercado sigue en proceso de recuperación, ya que aunque el desempeño hotelero ha mostrado claros signos de recuperación en términos de ocupación, todavía falta mejorar tarifas en la mayoría de los destinos del país. La compresión tarifaria de los últimos años inhibió inversiones en segmentos altos y/o de lujo, y fomentó el crecimiento en hoteles de clase económica y de servicios limitados.
eduardo_diaz
¿CÓMO SE ENCUENTRA EL MERCADO HOTELERO ACTUALMENTE, Y CÓMO VES EL SECTOR A MEDIANO PLAZO?
Considero que el mercado se encuentra actualmente en franco crecimiento debido a una mejor percepción a nivel nacional y mundial acerca de la seguridad en el país y a la confianza de los inversionistas en las políticas financieras del Gobierno de la República. Aunado a ello, hay una estabilidad en cuanto a tasas de rendimiento, lo que acentúa el interés por buscar mejores retornos a través de inversiones patrimoniales, seguras y a mediano plazo, como lo son las inversiones en el sector hotelero.
¿HA CAMBIADO LA PERSPECTIVA DESDE QUE ENTRARON LAS FIBRAS? ¿CÓMO IMPACTAN ÉSTAS Y QUÉ ESTÁN GENERANDO EN EL SECTOR?
Definitivamente el ingreso de las FIBRAS ha generado un dinamismo importante dentro del sector hotelero; la obligación de las FIBRAS por reinvertir un alto porcentaje del dinero recabado en nuevas inversiones ha despertado la avidez de algunos propietarios por optar por ellas. Sin embargo, pienso que es un mercado finito que pronto tenderá, por una parte a la calma en cuanto a la venta de propiedades existentes, y por otra a la construcción de nuevos inmuebles que renovarán la oferta hotelera en el país. Esto supondrá un gran reto para los hoteles que no cumplan con estándares de calidad y operación aceptables, lo que a todas luces redundará en un beneficio para la hotelería del país.
¿CUÁLES SON LAS MARCAS QUE MANEJA LA EMPRESA QUE DIRIGES Y CÓMO ESTÁ CONFORMADO EL MERCADO ACTUAL DE LA MISMA?
 Hoteles Misión maneja una sola marca, dividida en varios segmentos: Hoteles de negocios 4 y 5 estrellas; Haciendas y Casonas Boutique 4 y 5 estrellas; Hoteles Contemporáneos, 4 y 5 estrellas; y Hoteles del segmento ejecutivo de negocios, tipo Express.
Contamos actualmente con 38 hoteles operando, y en congruencia con la primera de las preguntas, continuaremos creciendo desde ya y durante los próximos años con el objetivo puesto en llegar al año 2020 con 100 hoteles abiertos.
¿CUÁL ES LA TENDENCIA EN EL SECTOR?
Yo veo un sector dinámico que cada vez entiende más que nuestro éxito debe darse en función de atender y privilegiar al turismo nacional, sea este de negocios, placer, incentivos, grupos o convenciones, lo que se conoce en el mercado como MICE.
En la medida en que apoyemos al consumidor interno, tendremos muchas más herramientas para brindar un servicio adecuado al turismo internacional; las ciudades intermedias juegan un factor preponderante en este enfoque convirtiéndose en alternativas viables para todo tipo de turismo al desarrollar satisfactores propios y únicos, zonas industriales y áreas de negocio.
Por otra parte, cada vez veo un sector hotelero más tendiente a aceptar a las diversas marcas tanto nacionales como internacionales, buscando con ello contender y sobresalir en los diferentes nichos de mercado; esto tendrá un resultado benéfico para nuestros huéspedes.
¿SE HA RECUPERADO COMPLETAMENTE EL MERCADO O SE ENCUENTRA EN EL PROCESO DE HACERLO?
Aun cuando hemos alcanzado prácticamente los niveles obtenidos en el 2008, creo que no debemos olvidar que estamos de manera repetitiva en un proceso de recuperación y mejora. Los lineamientos a nivel federal, por parte de la Secretaría y otras instancias, así como la tendencia a mejorar la seguridad (y no sólo su percepción), así como la renovación de la oferta hotelera serán los factores que nos permitan estar preparados para afrontar contingencias como las que hemos vivido en el pasado.
gerardo_corona
¿CÓMO SE ENCUENTRA EL MERCADO HOTELERO ACTUALMENTE, Y CÓMO VES EL SECTOR A MEDIANO PLAZO?
El mercado Hotelero en México se mantiene con una tendencia favorable y recuperándose paulatinamente de los eventos que lo han impactado desde 2008, como lo fueron la crisis económica financiera, la influenza, los problemas de conectividad y la percepción de inseguridad.
La ocupación se acerca a los niveles precrisis y la tarifa muestra tendencia favorable, aunque no con incrementos importantes. Esto permite que el RevPar muestre mejor desempeño, y por lo tanto el momento de inversión resulta adecuado.
El mercado hotelero en ciudades de negocio se muestra fragmentado, caracterizado por un porcentaje importante de hoteles sin bandera -quizá más del 60%- y polarizado con respecto a la hoteleria de Sol y Playa con destinos en donde la conectividad dicta la pauta.
Esta es una gran oportunidad para el sector en el mediano plazo, particularmente para las banderas nacionales e internacionales que han logrado posicionarse en el mercado, para lograr una mayor penetración de empresas institucionales.
Existe sin duda, una correlación con el desempeño de la economía mexicana, la cual muestra un panorama de estabilidad y crecimiento que se potencializa con las reformas estratégicas que está emprendiendo el Gobierno Federal. El gran reto será minimizar, como se viene haciendo favorablemente, la percepción de inseguridad y riesgos que impacta el desempeño de inversión y de viajeros a nuestro país.
¿HA CAMBIADO LA PERSPECTIVA DESDE QUE ENTRARON LAS FIBRAS? ¿CÓMO IMPACTAN ÉSTAS Y QUÉ ESTÁN GENERANDO EN EL SECTOR?
La entrada de las Fibras resulta de gran trascendencia, quizá la mayor de ellas será la conformación de portafolios estabilizados que contraresten la fragmentación del mercado, consolidando habitaciones y hoteles en estos vehículos para dar confianza a los inversionistas institucionales.
¿CÓMO APOYA BANCOMEXT AL SECTOR HOTELERO?
Bancomext cuenta con un programa de financiamiento para la industria hotelera, como parte de una estrategia de financiamiento a sectores estratégicos generadores de empleo y divisas en el país.
¿CUÁL ES LA TENDENCIA EN EL SECTOR?
Los Fundamentales del Sector son de largo plazo con tendencias favorables. El sector ha mostrado resistencia a eventos que lo han impactado severamente y continuará siendo un factor de desarrollo económico para el país, de gran contribución a la riqueza y empleo. Asimismo el Sector está convencido  y vigilante de la tendencias respecto a la sustentabilidad y responsabilidad social en sus proyectos.
¿SE HA RECUPERADO COMPLETAMENTE EL MERCADO O SE ENCUENTRA EN EL PROCESO DE HACERLO?
La tendencia se muestra  favorable gracias al trabajo que han venido desempeñando los empresarios para estabilizar, revertir y comenzar el crecimiento con gran eficiencia de operación.
ignacio_de_garay
¿CÓMO SE ENCUENTRA EL MERCADO HOTELERO ACTUALMENTE, Y CÓMO VES EL SECTOR A MEDIANO PLAZO?
El mercado hotelero se encuentra en un punto favorecedor, se ha vuelto un foco importante para inversionistas tanto nacionales como extranjeros, lo que logrará consolidarlo como uno de los generadores económicos más importantes del país.
¿HA CAMBIADO LA PERSPECTIVA DESDE QUE ENTRARON LAS FIBRAS? ¿CÓMO IMPACTAN ÉSTAS Y QUÉ ESTÁN GENERANDO EN EL SECTOR?
Las FIBRAS han generado un gran impacto en el mercado inmobiliario y por consecuencia en el sector hotelero. Por su naturaleza, las FIBRAS permiten que los inversionistas incorporen al sector hotelero en sus portafolios. En el pasado, los hoteles requería de montos muy importantes de capital y había poca liquidez, pero hoy es posible obtenerlos gracias a las FIBRAS, sin necesidad de arriesgar grandes capitales por tiempo indefinido. Esta mayor liquidez en el sector se traduce en expansión y dinamismo, por lo que el mercado se observa altamente competitivo y con muchos cambios de bandera, producto de su crecimiento. Asimismo, y debido a la trasparencia que impulsan los mercados públicos, la información del sector será mucho más accesible y mucho más transparente, lo que sin duda atraerá mayor inversión extrajera directa (IED).
¿CUÁLES SON LAS MARCAS QUE MANEJA LA EMPRESA QUE DIRIGES Y CÓMO ESTÁ CONFORMADO EL MERCADO ACTUAL DE LA MISMA?
Grupo Hotelero Santa Fe es propietaria, desarrolladora y operadora de una plataforma multi-marca y multi-segmento. Actualmente trabajamos como franquiciatarios de la familia Hilton, lo que nos permite trabajar con cualquiera de sus marcas (Hilton, Double Tree, Embassy Suites, Hampton, Garden Inn, Homewood Suites); y como propietario trabajamos  las marcas Krystal, Krystal Business Krystal Urban y Krystal Beach. Actualmente contamos con 10 hoteles de 3 marcas diferentes propias y en operación dentro de la República Mexicana.
¿CUÁL ES LA TENDENCIA EN EL SECTOR?
La tendencia del sector en México, desde mi punto de vista, va hacia los hoteles de negocio en ciudades estratégicas del país, debido al crecimiento industrial y comercial actual.
¿SE HA RECUPERADO COMPLETAMENTE EL MERCADO O SE ENCUENTRA EN EL PROCESO DE HACERLO?
En lo personal creo que el mercado sigue recuperándose de la crisis que sufrió en 2008; no obstante ello, México se encuentra en una situación favorable para el sector ya que está atrayendo inversiones nacionales y extranjeras que fomentan el crecimiento del país. Por otro lado, el gobierno federal, en concreto la SECTUR, está generando estrategias para reactivar la visita de turistas extranjeros habituales, así como la de mercados potenciales.michel_montand
¿CÓMO SE ENCUENTRA EL MERCADO HOTELERO ACTUALMENTE, Y CÓMO VES EL SECTOR A MEDIANO PLAZO?
El sector hotelero está en franca recuperación tanto en el segmento de hoteles de negocios como de placer. Creemos que esta tendencia se va a mantener en el mediano plazo, en la medida que la economía del país y las inversiones se vayan consolidando.
¿HA CAMBIADO LA PERSPECTIVA DESDE QUE ENTRARON LAS FIBRAS? ¿CÓMO IMPACTAN ÉSTAS Y QUÉ ESTÁN GENERANDO EN EL SECTOR?
La entrada de las Fibras sin duda ha cambiado un aspecto fundamental del sector, en cuanto que ha permitido crear un mercado para la compra y venta de hoteles, lo cual no existía anteriormente. Esto permite tener una referencia de un valor de mercado de los hoteles, que se basa primordialmente en la generación de flujo que generan como negocio. Va a poner un premio en aquellos hoteles y cadenas capaces de generar el mejor desempeño para los inmuebles. También se va a motivar la entrada de desarrolladores inmobiliarios al sector (fondos de capital privado) que van a incluir hoteles en sus proyectos inmobiliarios mixtos, sabiendo que tienen un mercado para salirse exitosamente de la inversión.
¿CUÁLES SON LAS MARCAS QUE MANEJA LA EMPRESA QUE DIRIGES Y CÓMO ESTÁ CONFORMADO EL MERCADO ACTUAL DE LA MISMA?
Grupo posadas maneja una gama extensa de marcas que cubren todos los segmentos, desde nuestra marca Life-style, Live-Aqua, Fiesta Americana, la cual tiene el mayor reconocimiento entre los consumidores en México, tanto en su versión de playa ahora bajo el esquema “todo-incluido”, como el de ciudad. La marca Fiesta Inn domina el segmento Business Class, con 62 hoteles en México, y nuestra relativamente nueva marca, One Hotels, dirigida al segmento económico, ya cuenta con 21 hoteles operando en México.
Hace poco lanzamos la renovación de nuestro concepto para la marca Fiesta Inn, con gran aceptación, y muy pronto estaremos anunciando el lanzamiento del nuevo concepto de nuestra marca Fiesta Americana.
¿CUÁL ES LA TENDENCIA EN EL SECTOR?
Sin duda, en el mercado de playa, la tendencia hacia los hoteles “todo incluido” es una realidad. En Grupo Posadas hemos convertido varios de nuestros hoteles a este concepto con un éxito impresionante, lo cual nos está permitiendo volver a crecer en el segmento de playa. Estamos ya trabajando en el desarrollo de un nuevo hotel de este tipo en Puerto Vallarta, y a punto de concretar proyectos en Riviera Maya, Nuevo Vallarta, Acapulco y Los Cabos.
¿SE HA RECUPERADO COMPLETAMENTE EL MERCADO O SE ENCUENTRA EN EL PROCESO DE HACERLO?
Sí, por lo menos para Posadas, el mercado se está recuperando fuertemente. No así el sector de las Residencias Vacacionales, que sigue muy lento, aunque ya se empieza a mover. Todavía no hemos llegado a los niveles deseados para generar las rentabilidades requeridas, en particular en los hoteles de lujo, pero la tendencia parece que nos está llevando hacia ahí
oscar_chavez
¿CÓMO SE ENCUENTRA EL MERCADO HOTELERO ACTUALMENTE, Y CÓMO VES EL SECTOR A MEDIANO PLAZO?
Nuestros hoteles muestran significativas mejorías a nivel de tarifa promedio y con ocupaciones saludables, tanto en playa como en destinos de negocios. En el mediano plazo, esperamos una mejoría de las tarifas, que aún son bajas en México, así como la nivelación de precios de los terrenos, que han ido para arriba por la alta demanda de éstos. Al final, el potencial de tarifa y ocupación promedio de un hotel indica los precios adecuados para la inversión en el terreno, por lo que los mejores predios tendrán que tener a la vez las mejores posibilidades de uso y potencialidad de construcción.
¿HA CAMBIADO LA PERSPECTIVA DESDE QUE ENTRARON LAS FIBRAS? ¿CÓMO IMPACTAN ÉSTAS Y QUÉ ESTÁN GENERANDO EN EL SECTOR?
Me parece que su inclusión en la dinámica del mercado inmobiliario hotelero es positiva, al fomentar una metodología integral de evaluación de proyectos (adquisiciones y nuevos hoteles), donde no solamente le da un peso específico a lo estratégico de la ubicación sino también a las perspectivas de generación de flujos. Las FIBRAS fomentaron que los mejores terrenos tengan los mejores proyectos, ya sea un hotel stand alone, o un MUD (Mixed Use Development), cuyos componentes complementarios son clave para una mejor rentabilidad. En Starwood trabajamos cercanamente con las FIBRAS y CKDs para identificar oportunidades de desarrollo.
¿CUÁLES SON LAS MARCAS QUE MANEJA LA EMPRESA QUE DIRIGES Y CÓMO ESTÁ CONFORMADO EL MERCADO ACTUAL DE LA MISMA?
Recientemente, anunciamos nuestros planes de expandir un 30% nuestro portafolio hotelero en México dada la importancia del país para Starwood. Continuamos ampliando nuestro liderazgo en el país como el operador hotelero más grande en el sector upper-upscale, con ocho nuevos hoteles, que adicionarán aproximadamente 1,100 habitaciones. Respecto al mercado de inversionistas en hoteles, hemos notado una fuerte tendencia de nuestros inversores actuales y potenciales hacia nuestras marcas de hoteles de negocios del segmento Select, Aloft y Four Points by Sheraton.
de nuestras marcas Sheraton y Westin. Y actualmente estamos evaluando proyectos tanto en destinos urbanos, como de descanso con nuestras marcas de Lujo: Le Meridién, Luxury Collection, W Hotels y St Regis.
¿CUÁL ES LA TENDENCIA EN EL SECTOR?
Sin duda, una de ellas es la renovación y desarrollo de hoteles en el mercado upscale, con marcas nacionales, franquicias y operadores internacionales. En este rubro, Starwood se asegura de satisfacer las necesidades de los inversores y desarrolladores al tener disponible un abanico de opciones. La otra tendencia a destacar es la proliferación de proyectos de usos mixtos, con el objetivo de maximizar la rentabilidad de cada proyecto.
¿SE HA RECUPERADO COMPLETAMENTE EL MERCADO O SE ENCUENTRA EN EL PROCESO DE HACERLO?
En nuestra perspectiva, el mercado se encuentra en franca recuperación. Nos complace ver un incremento de turistas y hombres de negocios de Estados Unidos, otros países e incluso a nivel doméstico, por lo tanto, representa una oportunidad para los inversionistas de atender la demanda de clientes más sofisticados y con mayor discernimiento respecto de la relación calidad-servicio-precio.

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